Możliwe konsekwencje prawne wynikające z zawierania umów dzierżawy pod fermy fotowoltaiczne

Realizując wniosek przyjęty na VII Posiedzeniu Krajowej Rady Izb Rolniczych VII kadencji w sprawie zbadania i przeanalizowania niekorzystnych dla rolników zapisów w umowach dzierżawy pod fermy fotowoltaiczne – Zarząd Krajowej Rady zlecił radcy prawnej KRIR przeanalizowanie problemu i zapisów umowy udostępnionej przez Wnioskodawcę. Poniżej przedstawiamy opracowane możliwe konsekwencje prawne wynikające z zawierania tego typu umów,  w opinii radcy prawnej KRIR.

Przede wszystkim, przedsiębiorstwa dzierżawiące takie grunty od rolników są wyspecjalizowanymi podmiotami, które dysponują własnymi wzorami umów. Zatem należy założyć, że w wielu przypadkach nie będą zainteresowane posługiwaniem się wzorami stworzonymi przed inne podmioty.

Dlatego też proponuje się, by w każdym przypadku przed zawarciem umowy, wydzierżawiający (rolnik) skonsultował jej treść z adwokatem lub radcą prawnym.

Niemniej jednak należy zwrócić uwagę na najczęściej pojawiające się niekorzystne postanowienia umowne.

• W umowach zwykle wskazuje się, że przedmiotem dzierżawy jest większy obszar, a dzierżawca (przedsiębiorca fotowoltaiczny) ma prawo na swój koszt dokonać podziału geodezyjnego, a następnie strony podejmą negocjacje zmierzające do podpisania aneksu do umowy ograniczającego jej przedmiot do dzierżawy tylko tych części, które są niezbędne przedsiębiorcy.

Jakkolwiek ponoszenie kosztów podziału przez przedsiębiorstwo należy ocenić pozytywnie, ale cały proces podziału, a następnie zmian umowy, może być długotrwały, co powoduje, że takie grunty nie powinny być zgłoszone do płatności bezpośrednich przez rolnika –  (co wynika z art. 18 ust. 1  ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego).

Nie mają tu w ocenie opiniującej postanowienia umowy dotyczące składania wniosków do ARIMR przez rolnika, bowiem postanowienia umowy nie mogą zmieniać przepisów ustaw. 

Tym samym proponuje się zawierać umowy tylko na taką część gruntu, która rzeczywiście jest niezbędna pod urządzenia fotowoltaiczne.

• W umowach zwykle przewiduje się dwie wysokości czynszu dzierżawnego – do dnia rozpoczęcia inwestycji i od tego dnia, przy czym zwykle pierwszy z wymienionych jest znacznie niższy (a czasem nawet symboliczny).

Proponuje się zatem, by wysokość czynszu była przez cały czas taka sama, skoro i tak dzierżawca uzyskuje prawo posiadania gruntów od dnia zawarcia umowy.

• Jako niekorzystne należy ocenić także brak sporządzania protokołów przekazania gruntów wraz z oceną ich stanu – w dniu zawierania umowy.

Proponuje się, by każdorazowo wraz z zawarciem umowy taki protokół był sporządzany.

• Często w umowach przewiduje się także, że dzierżawca ma prawo umieścić pod powierzchnią ziemi wszystkie niezbędne przyłącza, obejmujące m.in. linie elektroenergetyczne, telefoniczne, kable energetyczne oraz przewody sterujące.

Ponadto w umowach dzierżawca zapewnia sobie swobodny  dostęp i przejazd do urządzeń.

Proponuje się, by w umowach wyraźnie przewidywać dodatkowe wynagrodzenie z tego tytułu (np. jako odpłatna służebność gruntowa).

• W umowach dzierżawcy zastrzegają, że sami mogą poddzierżawić lub udostępnić wydzierżawiony grunt innym podmiotom bez zgody rolnika, natomiast rolnik każdorazowo musi uzyskać zgodę przedsiębiorstwa na zawarcie analogicznych umów.

Postuluje się zatem, by w umowach zachować równość stron (tj. by każda ze stron musiała uzyskać zgodę drugiej na takie działania).

• Należy także zwracać uwagę na bardzo długi czas przewidziany do usuniecie urządzeń i przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu po ustaniu umowy (np. 12 miesięcy), bez dodtakowego wynagrodzenia za ten czas. Podkreślenia wymaga, że im dłuższy taki czas, tym dłużej grunt będzie wyłączony z produkcji z przyczyn faktycznych, bez żadnego ekwiwalentu pieniężnego za to.
• W umowach przewiduje się, że co prawda koszty podatków oraz opłat publiczno-prawnych (w szczególności podatku od nieruchomości) będą ponosić dzierżawcy, ale podatek rolny ma być płacony przez wydzierżawiającego.

Skoro rolnik nie będzie korzystał z wydzierżawionych nieruchomości, koszty tego podatku też powinien ponosić przedsiębiorca.

• W umowach przewiduje się także prawo cesji praw z umowy na dowolny podmiot, przy czym prawo to służy tylko przedsiębiorcy.

Jest to niezwykle niekorzystne dla rolnika, który nie wie, kto stanie się stroną umowy i jaka jest sytuacja finansowa tego podmiotu (czy będzie np. płacić czynsz).

• Za skrajnie niekorzystne dla rolników należy uznać także postanowienia, zgodnie z którymi jeżeli dzierżawiona nieruchomość wejdzie w skład spadku, do czasu przedstawienia przedsiębiorcy prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub dodatkowo w przypadku, gdy jest kilku spadkobierców, dokumentu na mocy którego doszło do ostatecznego działu spadku, płatność z tytułu czynszu dzierżawnego składane będą do depozytu notariuszowi lub bankowi wybranemu przez przedsiębiorcę.

Polskie prawo nie przewiduje obowiązku działu spadku (można przecież być współwłaścicielem rzeczy).

Na mocy postanowień umowy próbuje się natomiast wymusić dział spadku, który jest postępowaniem długotrwałym i kosztownym, a często zupełnie zbędnym (np. rodzeństwo – spadkobiercy chce wspólnie prowadzić działalność rolniczą).  W przeciwnym razie – czynsz składany jest do depozytu (spadkobiercy nie utrzymają fizycznie czynszu – będzie on składany do depozytu do czasu działu spadku).

Ponadto stwierdzenie nabycia spadku nie musi odbyć się tylko przed sądem, ale możliwe jest też przed notariuszem (akt poświadczenia dziedziczenia), co jest postępowaniem znacznie szybszym i tańszym.

• Umowy zwykle zawierane są na bardzo długi czas (np. 29 lat), a przyczyny wypowiedzenia dla rolnika są bardzo wąsko określone (w przeciwieństwie do przyczyn dla przedsiębiorcy).

Należy to ocenić negatywnie, jako brak zachowania równości stron.

• W umowach brak jest postanowień o zabezpieczeniu należytego wykonania umowy przez przedsiębiorcę.

Proponuje się, by w umowach wskazywać, że przedsiębiorca ma obowiązek wnieść zabezpieczenie należytego wykonania umowy (w tym przypadku zapłaty czynszu) – np. w formie weksla (poręczonego) czy gwarancji bankowej.